주택관리사 A부터 Z까지 완벽 가이드, 현실적인 정보(주택관리사 시험지 첨부)

 

주택관리사는 아파트와 같은 공동주택의 관리를 전문적으로 수행하는 자격증입니다. 흔히 정년이 없고, 중장년에게 추천되는 자격증입니다. 이 글에서는 주택관리사와 주택관리사보의 차이, 주택관리사보 시험정보를 소개하고, 현실적인 취업, 연봉, 근무환경에 대해 자세히 설명하고 있습니다.

 

 

1. 주택관리사보는 무엇일까요?

주택관리사보는 아파트와 같은 공동주택의 관리를 전문적으로 수행하는 주택관리사가 되기 위한 첫 단계 자격증입니다. 국토교통부장관이 주관하는 시험에 합격하면 취득할 수 있으며, 취득 후 500세대 미만의 공동주택 관리소장으로 일할 자격을 얻게 됩니다. 일반적으로 정년이 없는 자격증으로 알려져 있어, 50대 이상 중장년층의 재취업 목적으로 인기가 매우 높은 자격증입니다. 최근에는 30대 젊은 세대에서도 주목을 받아 응시율이 높아진 자격증입니다.

 

2. 주택관리사보와 주택관리사의 차이

주택관리사보와 주택관리사 자체는 동일한 자격증이라고 할 수 있습니다. 주택관리사보 시험은 1차와 2차로 이루어지는데, 간혹 1차를 주택관리사보, 2차를 주택관리사 자격증으로 혼돈하는 경우가 있습니다. 실제로 많은 글에서 이런 잘못된 정보를 안내하고 있습니다. 결론부터 말하면 주택관리사보 자격을 취득하고, 일정기간의 경력을 쌓으면 주택관리사로 승급이 되는 형태입니다.

 

두 자격의 가장 큰 차이점은 관리할 수 있는 공동주택의 규모입니다.

• 주택관리사보: 시험 합격만으로 취득, 500세대 미만의 공동주택의 관리소장으로 근무할 수 있습니다.
• 주택관리사: 주택관시라보 자격 취득 후 일정 경력을 쌓으면 세대수 제한 없이 모든 공동주택의 관리소장으로 근무할 수 있습니다.

주택관리사 인정경력은 아래 경력의 합산 경력 기간이 5년 이상이 되어야 합니다. 여기서 중요한 점은 경력이 연속적이어야 한다는 것입니다.

• 50~500세대 공동주택 관리소장으로 3년 이상
• 50세대 이상 주택관리 업무를 하는 공동주택 직원, 주택관리업자 경력 5년 이상
• 한국토지주택공사, 지방공사 직원으로 주택관리업무 경력 5년 이상
• 주택 관련 공무원 경력 5년 이상
• 공동주택관리와 관련된 단체 임직원 경력 5년 이상

 

3. 주택관리사보 시험 정보

3.1. 응시자격 및 시험일정

별도의 응시자격이 없습니다. 단, 시험시행일 현재 주택관리사 등의 결격사유에 해당하는 자와 부정행위를 한자로써 당해 시험일로부터 5년이 경과되지 아니한 자는 응시할 수 없습니다. 공동주택관리법 제67조제4항의 결격사유는 아래와 같습니다.

1. 피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 집행유예기간 중에 있는 사람
5. 주택관리사 등의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 사람(1, 2호에 해당하여 주택관리사등의 자격이 취소된 경우는 제외)

주택관리사 시험은 1년에 1차 1회, 2차 1회 치뤄집니다. 자세한 시험일정은 해당 링크를 확인하시기 바랍니다.

 

3.2. 시험구성 및 응시료

주택관리사보 시험은 1차와 2차로 이루어지고, 1차 시험은 총 2교시로 이루어집니다. 1차 시험은 5지 선택형 객관식으로만 치뤄지고, 2차 시험은 객관식과 주관식이 함께 치뤄집니다. 1차 시험 1교시는 2과목, 1차 시험 2교시는 1과목, 2차 시험 2교시는 2과목이며, 과목당 50분의 시험시간 주어집니다. 이해하기 쉽도록 표로 정리하면 아래와 같습니다.

구분	시험과목		시험시간 및 문항	시험방법	응시료
1차 시험	1교시	회계원리 공동주택시설개론	과목당 50분 총 40문항	객관식 5지선택형	21,000원
	2교시	민법
2차 시험	주택관리 관계법규, 공동투잭관리실무		과목당 50분 총 40문항	객관식 5지선택형 주관식	14,000원

 

3.3. 시험과목과 출제비율

주택관리사보 시험의 시험과목은 아래와 같습니다.

• 1차: 민법, 회계원리, 공동투주택시설개론
• 2차: 주택관리 관계법규, 공동주택관리실무

각 과목별 내용과 출제비율을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

구분	시험과목	시험내용	출제비율
1차	민법	총칙	60% 내외
		물권, 채권 중 총칙, 계약총칙, 매매,임대차 도급, 위임, 부당이등, 불법행위	40% 내외
	회계원리	세부과목 구분 없이 출제
	공동주택시설개론	목구조, 특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조 장기수선계획수립 등을 위한 건축적산	50% 내외
		홈네트워크를 포함한 건축설비개론	50% 내외
2차	주택관리 관계법규	주택법, 공동주택관리법 민간주택에 관한 특별법, 공공주택 특별법	50% 내외
		건축법, 소방기본법, 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률, 승강기 안전관리법 승강기 안전관리법, 전기사업법, 도시 및 주거환경 정비법 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법, 도시재정비촉진을 위한 특별법 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률	50% 내외
	공동주택관리실무	공동주거관리이론, 공동주택회계관리, 입주자관리 대외업무, 사무관리, 인사관리	50% 내외
		시설관리, 환경관리, 안전/방재관리 및 리모델링 공동주택 하자관리(보수공사 포함)	50% 내외

 

 

3.4. 합격기준

주택관리사보 시험은 매 회차별 선발예정인원이 정해져 있습니다. 그래서 1차와 2차 시험의 합격기준이 다릅니다. 각 시험별 합격기준은 아래와 같습니다.

• 1차 시험: 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자
• 2차 시험: 선발예정인원의 범위내에서 합격자 결정점수 이상을 얻은 사람으로서 전과목 총득점의 고득점자 순으로 결정
  • 합격자 결정점수: 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점 이상, 전 과목 60점 이상
  • 단, 모든 과목 40점 이상, 전 과목 60점 이상의 득점자가 선발예정인원에 미달하는 경우에는 모든 과목 40점 이상을 득점자로 함
  • 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우에는 동점자를 모두 합격자로 결정하고, 동점자의 점수는 소수점 이하 둘째짜리까지만 계산하며 반올림을 하지 않음

2022년-제25회-주택관리사보-문제지.alz

1.35MB

 

 

 

2023년-제26회-주택관리사보-문제지.alz

1.30MB

 

 

 

2024년-제27회-주택관리사보-문제지.alz

1.30MB

 

 

 

주택관리사보-정답지.alz

0.32MB

 

 

 

 

4. 주택관리사 주요 업무

주택관리사는 공동주택의 전박적인 운영과 관리를 총괄하는 아래와 같은 중요한 역할을 합니다.

• 시설관리: 엘리베이터, 소방시설, 주차장 등 아파트 내 모든 시설물의 안전 점검과 유지보수를 책임집니다.
• 회계 및 예산 관리: 관리비 징수, 예산 집행, 장기수선계획 수립 및 집행 등 아파트의 재정을 투명하게 관리합니다.
• 주민 민원 처리: 입주민들의 다양한 민원을 듣고 해결하며, 이 과정에서 상당한 스트레스를 겪기도 합니다.
• 직원 관리: 경비원, 미화원 등 관리사무소 직원들의 업무를 총괄하고 관리합니다.

 

5. 주택관리사 연봉 정보

주택관리사의 연봉은 근무하는 아파트의 규모, 지역, 그리고 개인의 경력에 따라 편차가 매우 큽니다. 일반적으로 초봉은 월 250만 ~ 300만 원 내외로 형성되어 있는 경우가 많습니다.

• 초임 주택관리사: 300세대 미만 소규모 아파트의 경우, 웝급이 상대적으로 매우 낮습니다. 현실적으로 최저임금 수준이라고 생각해야 합니다.
• 경력직 주택관리사: 주택관리사로써 경력이 쌓이고 대규모 단지, 주상복합 아파트의 경우 월 500만 원 이상의 급여를 받는 경우가 많습니다.

다만, 단순히 연봉만으로 급여 수준을 판단하기에는 어려움이 있습니다. 쉽게 급여가 낮은 소규모 아파트의 경우 고용 형태가 불안정하고, 복지 수준이 낮을 수밖에 없습니다. 또 업무의 양이나 업무의 범위가 상당히 차이가 있기 때문입니다.

 

6. 주택관리사 현실적인 이야기

우리나라는 공동주택 거주 비율이 매우 높다는 특성을 가지고 있습니다. 이런 특성상 주택관리사의 수요는 꾸준히 유지되고 있고, 정년이 없는 자격증이라는 이름을 가지고 있습니다. 하지만 여러 가지 이유로 단순히 자격증만을 가지고 있다고 해서 취업시장에서 경쟁력을 확보하는 것이 매우 어렵습니다. 좀 더 현실적으로 이야기하면 취업이 거의 불가능하다고 봐야 합니다.

 

대표적인 이유는 아래와 같고, 이 이유들은 복합적으로 작용하여 취업을 어렵도록 만드는 것이 현실입니다.

• 폐쇄적인 업계 문화
• 주택관리사를 위한 경력과 교육 필요
• 불안정한 고용상태
• 젋은 세대 유입
• 추가적인 핵심 역량
• 업무 스트레스와 감정 노동

 

6.1. 폐쇄적인 업계 문화

기본적으로 주택관리사라는 업계 자체는 매우 폐쇄적입니다. 일반적으로 주택관리사가 되기 위해서는 학원에 등록을 하는 경우가 많습니다. 또 주택관리사를 취득한 이후에는 대한주택관리사협회에 회원으로 가입을 하여 업무지원 및 각종 교육을 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 지역 단위 규모의 커뮤니티를 가지고 있습니다. 문제는 이 학원, 대한주택관리사협회, 커뮤니티를 통해서 구인정보가 공유된다는 것입니다.

 

좀 더 쉽게 설명하면 학원의 강사, 기존 취업자들을 연계해서 취업이 이루어지는 것이 현실이라는 것입니다. 물론 구인사이트 등을 통해서 공고가 이루어지지만, 대부분 형식적인 절차에 그치거나 규모가 너무나 작고 업무환경이 나쁜 곳이 대부분입니다. 즉, 주택관리사 자격증 취득과 별개로 각종 모임이나 단체 등에서 인간관계를 맺지 못하면 취업이 어렵습니다.

 

6.2. 주택관리사를 위한 경력과 교육 필요

주택관리사보에서 주택관리사가 되려면 경력을 쌓아야 하는데, 위에서 설명한 이유 때문에 경력을 쌓기 위한 첫걸음인 취업자체가 어렵습니다. 최악의 경우에는 경비 업무까지 병행하는 소규모의 매우 열악한 근무조건에서 몇 년을 버티면서 경력을 쌓아야 하는 경우도 있습니다.

 

대한주택관리사협에서 도움을 받을 수 있지만, 대한주택관리사협회는 일반회원, 근무 중인 회원, 근무 중이 아닌 회원으로 명확하게 계층화되어 있고, 회원 등급에 따라 홈페이지에서 이용할 수 있는 게시판 자체도 제한적입니다. 심지어 오프라인 회원 가입을 통해 매월 회비까지 내야 하기 때문에, 금전적인 부담도 존재합니다.

 

6.3. 불안정한 고용상태

최근 주택관리사 취업률 통계를 보면 약 25%로 매우 낮습니다. 심지어 평균 근속 기간이 9개월 정도로 이직도 매우 짧은 편입니다. 1년 계약부터 3개월 초단기 계약까지도 존재할 정도로 고용상태가 불안정한 것이 현실입니다. 이러한 고용환경은 위에서 설명한 경력의 연속성 때문입니다. 관리소장으로 2년 일을 하다가 직원으로 1년 일을 하게 되면 이 연속성을 충족하지 못합니다. 그래서 불안정한 고용이라도 연속성을 유지하지 위해 일을 하려는 사람들이 존재할 수밖에 없습니다.

 

6.4. 젊은 세대의 유입

매년 많은 수의 합격자가 배출되지만, 신규 아파트 공급은 제한적이며 기존 취업자들은 일종의 카르텔로 자신들의 입지를 굳건히 지키고 있습니다. 경력을 보지 않는 초임 관리소장 자리의 경우에는 경쟁률이 매우 치열하여 40:1, 50:1 정도에 달합니다. 그래서 경력이 없다면 열악한 환경의 소규모 아파트에 취업을 할 수밖에 없는 것이 현실입니다. 문제는 젊은 세대의 합격자가 늘어나고 있다는 점입니다.

 

근무 환경이 열악하다는 것은 임금도 낮고, 해야 하는 일의 범위와 강도는 훨씬 높다는 것을 말합니다. 장년층이 이런 영악한 환경을 육체적으로 버티기 힘들다는 것을 고용인들도 알고 있기 때문에 젊은 세대를 요구하는 추세입니다,

 

6.5. 추가적인 핵심 역량

아파트 관리소장의 업무는 매우 광범위합니다. 각종 시설이나 장비 등을 관리하는 역량도 높아야 하고, 새로운 건설형태, 장비 등에 대한 역량도 계속해서 높여야 아파트와 직원을 관리할 수 있습니다. 또 입주민들과 원활하게 소통을 하기 위해서는 대인관계 능력도 높아야 하고 회계나 법률 지식도 필수적입니다. 법령이 개정되면서 소방안전관리자와 같은 자격증을 추가로 취득해야 합니다. 문제는 너무도 당연하게 추가적인 역량을 위해서는 시간과 비용이 발생한다는 것입니다.

 

6.6. 업무 스트레스와 감정 노동

입주민들의 불편사항이나 건의사항을 접수하고, 문제를 해결하는 창구 역할을 하는 것이 주택관리사, 관리소장의 역할입니다. 입주민 성향은 매우 다양하고, 민원의 형태 역시 다양합니다. 이 과정에서 불합리한 입주민의 요구는 상당히 존재하고, 여기에서 발생하는 업무 스트레스는 굉장히 크다고 할 수 있습니다.

 

7. 주택관리사 자주 묻는 질문

Q1. 주택관리사보와 주택관리사는 다른가요?

네, 다릅니다. 주택관리사보는 주택관리사 시험에 합격하여 취득하는 자격으로, 500세대 미만의 공동주택 관리소장으로만 일할 수 있습니다. 반면, 주택관리사는 주택관리사보 취득 후 일정 실무 경력(관리소장 3년 또는 직원 5년)을 쌓아야 취득할 수 있는 상위 자격으로, 세대수 제한 없이 모든 공동주택의 관리소장으로 근무할 수 있습니다.

 

Q2. 주택관리사보 자격증은 누구나 취득할 수 있나요?

네, 특별한 응시 자격 제한은 없습니다. 학력, 나이, 경력에 관계없이 누구나 시험에 도전할 수 있습니다. 다만, 파산자나 금고 이상의 실형을 받은 후 2년이 지나지 않은 사람 등 일부 결격사유가 있는 사람은 응시할 수 없습니다.

 

Q3. 주택관리사보 시험은 어떻게 준비해야 하나요?

시험은 1차(민법, 회계원리, 공동주택시설개론)와 2차(주택관리 관계 법규, 공동주택 관리 실무)로 나뉘며, 두 시험 모두 합격해야 합니다. 보통 학원 강의나 인터넷 강의를 통해 1~2년 정도 준비하는 것이 일반적입니다. 시험 난이도는 꾸준한 학습이 필요한 수준이며, 특히 2차 시험은 상대평가이므로 철저한 대비가 중요합니다.

 

Q4. 주택관리사가 되면 주로 어떤 일을 하게 되나요?

주택관리사는 공동주택의 전반적인 운영과 관리를 총괄합니다. 주요 업무는 다음과 같습니다.

• 시설 관리: 엘리베이터, 소방 시설 등 아파트 시설물의 안전 점검 및 유지보수
• 회계 및 예산 관리: 관리비 징수, 예산 집행, 장기수선계획 수립
• 주민 민원 처리: 입주민의 불편 사항 해결 및 갈등 중재
• 직원 관리: 경비원, 미화원 등 관리사무소 직원의 업무 총괄

 

Q5. 주택관리사의 초봉과 연봉은 어느 정도인가요?

주택관리사보의 초봉은 근무하는 아파트 규모에 따라 다르지만, 보통 월 250만~300만 원 내외로 시작하는 경우가 많습니다. 경력을 쌓아 대규모 아파트의 주택관리사로 승진하면 연봉이 크게 높아질 수 있습니다. 하지만 업계 특성상 초임 연봉이 다소 낮고, 근무 환경도 열악할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

 

Q6. 주택관리사 취업은 잘 되는 편인가요?

아쉽게도 취업은 매우 치열한 편입니다. '정년 없는 직업'이라는 말 때문에 기존 관리사들이 퇴직하지 않아 새로운 일자리가 부족한 상황입니다. 게다가 젊은 세대의 유입도 늘면서 경쟁이 더욱 심화되고 있습니다. 경력을 보지 않는 초임 관리소장 자리는 40:1 이상의 높은 경쟁률을 보이기도 하며, 인맥을 통한 채용이 많은 폐쇄적인 업계 문화도 진입 장벽이 됩니다.

 

Q7. 주택관리사에게 필요한 다른 자격증이 있나요?

네, 있습니다. 취업 경쟁력을 높이기 위해 소방안전관리자 2급이나 전기기능사 같은 관련 자격증을 추가로 취득하는 것이 매우 유리합니다. 특히 소방안전관리자 2급은 취업 시 필수적으로 요구하는 곳이 많으니 미리 준비해 두는 것을 추천합니다.

 

Q8. 주택관리사의 미래 전망은 어떤가요?

공동주택의 전문적인 관리 수요는 꾸준히 증가하고 있어 직업의 안정성은 높습니다. 하지만 자격증 취득 후에도 치열한 경쟁과 열악한 근무 환경을 극복해야 하는 현실이 존재합니다. 따라서 단순히 자격증만 따기보다는, 실무 역량과 대인관계 능력, 그리고 추가 자격증을 통해 자신의 경쟁력을 계속해서 키워나가는 노력이 필요합니다.