증여세 절세 방법 - 부담부증여 사례를 통한 완벽 가이드

증여세는 재산을 증여받으면 그 재산을 증여받은 사람이 부담하는 세금으로 절세방법을 꼭 알아야 하는 세금 중 하나입니다. 여러 가지 방법이 있는데 그중에서도 부담부증여를 통한 절세방법을 사례를 통해 하나씩 계산하면서 자세히 소개합니다.

 

 

증여세 세율과 공제, 간단한 예시

증여세를 줄이는 방법을 알기전에 증여세 세율과 공제에 대한 내용을 알아야, 실제로 내가 내야 하는 증여세를 각각 비교해 볼 수 있습니다. 기본적으로 배우자, 가족 등 친족 간의 증여에 대해서는 일부금액음 공제하고 세율을 적용해 줍니다. 즉, 부모가 자식에게 증여를 하면 증여한 금액 중 일부를 제외한 금액에 대해서만 세금을 부과하는 것입니다. 2023년 현재 기준 증여 기본공제 금액은 아래와 같습니다.

 

구분	공제금액	비고
배우자	6억
직계존속	5,000만 원 (미성년자 2,000만 원)	부모, 조부모 합산
직계비속	5,000만 원
기타 친족	1,000만 원

 

예를들어 10억 원을 배우자에게 증여했다면, 10억에서 배우자 공제금액 6억 원을 제외한, 5억에 대해서만 세금을 부과하는 방식입니다. 세금은 이 공제금액을 제외한 과세표준 금액에 대해서 세율을 적용하는데, 세율을 적용한 이후 누진공제를 다시 한번 적용하여 증여세 산출세액이 정해집니다. 세율 및 누진공제액은 아래와 같습니다.

구분	내용	누진공제
1억 이하	10%	0
1억 초과 5억 이하	20%	1,000만 원
5억 초과 10억 이하	30%	6,000만 원
10억 초과 30억 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 초과	50%	4억 6,000만 원

 

증여세를 반드시 내애하는 세금으로 직접 신고를 하면 3%의 추가 공제를 받을 수 있고, 신고를 하지 않거나, 축소 신고, 납부를 하지 않을 경우 가산세가 붙게 됩니다. 간단히 10억을 배우자에게 증여했을 때 내야 하는 증여세를 계산하면 아래와 같습니다.

 

• 배우자에게 10억 원을 증여시
• 배우자 공제액 6억 원을 제외 : 4억 원
• 4억 원에 대한 세율은 1억 초과 5억 이하에 해당되므로 20% 적용 : 8,000만 원
• 4억 원에 대한 누진공제는 1억 초과 5억 이하에 해당되므로 1,000만 원 제외 : 7,000만 원
• 7,000만 원에 대한 3% 직접 신고 공제 210만 원을 제외 : 6,790만 원

 

실제 증여세 신고 시 산출되는 세금에 대한 정보는 아래 사진에서 정확하게 알 수 있습니다. 누진공제액인 1000만 원은 표시가 되지 않습니다.

 

 

증여세 절세 방법 : 부담부증여

부담부증여란 이름에서 알 수 있듯이 부담(負擔)이 붙어있는(附) 증여를 말합니다. 즉, 증여하는 재산과 관련되어 있는 부채를 함께 증여하는 것입니다. 예를 들어 10억 가치의 아파트를 증여할 때, 아파트를 매매할 때 받은 대출 3억을 함께 증여하는 방식으로 10억 아파트에서 대출 3억을 제외한 7억에 대한 과세하기 때문에, 증여세가 줄어들게 됩니다. 문제는 반드시 세금이 줄어드는 것은 아닌데, 증여되는 부채가 작다거나 과세표준 구간 등에 따라 차이가 발생합니다.

 

일반적으로는 부담부증여가 일반 증여에 비해 증여세가 줄어드는 것은 맞지만, 증여세와 함께 증여를 하는 사람이 추가로 부담해야 하는 양도세까지 고려를 하여야 절세를 할 수 있습니다. 일반 증여 시에는 증여세만 내면 되지만, 부담부증여를 하게 되면 증여세와 양도세가 함께 발생함으로 각각을 계산하여 유리한 쪽을 선택해야 합니다. 아래에서 사례를 통해 각각의 계산방법을 소개하고 비교하는 방법을 안내합니다.

 

일반 증여와 부담부증여 단순비교

구분	과세 세금	비고
일반증여	증여를 받는 사람 : 증여세	증여세
부담부증여	증여를 받는 사람 : 증여세 증여를 하는 사람 : 양도세	일반 증여보다 작은 증여세 + 추가로 발생하는 양도세

 

부담부증여를 받는 사람의 경우 부채를 승계하기 때문에 부채만큼 비용을 지불한 것으로 판단하여, 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여를 하기 때문에 일반 증여에 비해 증여세가 작습니다. 부담부증여를 하는 사람은 가지고 있던 부채가 사라지기 때문에 증여를 함으로써 부채만큼 금전적 이득을 얻는 것으로 판단하여, 양도세를 추가로 과세하게 됩니다.

 

즉, 일반 증여세가 부담부증여세와 추가로 발생하는 양도세의 합보다 작다면, 일반 증여를 하는 것이 유리하고, 반대의 경우라면 부담부증여를 하는 것이 유리합니다. 이 과정에서 각종 공제, 적용 세율, 다주택여부 등 여러 가지가 고려될 수 있습니다.

 

일반 증여 VS 부담부증여 비교사례

하나의 사례로 비교를 해보면 이해하기가 매우 쉽습니다. 예를 들어 A 씨는 10억 원 아파트를 2년 전에 3억 원의 대출을 받아 5억 원에 구매했습니다. 해당 아파트를 배우자 B 씨에게 증여를 합니다. 이때 일반 증여와 부담부증여, 각각의 세금을 비교해 보겠습니다.

 

일반 증여인 경우

일반 증여의 경우 위에서 설명한 것처럼 10억 중 배우자 공제 6억을 적용하면 과세표준이 4억이 됩니다. 이 4억에 세율 20%를 적용하고, 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 7천만 원이 됩니다. 그리고 자신신고를 할 경우 3% 공제를 추가로 받아 210만 원을 공제하면, 67,900,000 원의 세금이 발생하게 됩니다.

 

• 총 세금 = 증여세 = 67,900,000 원

 

부담부증여인 경우

부담부증여인 경우 증여세를 계산해 보면 아래와 같습니다. 10억 중 대출 3억을 공제하면 7억이 되고, 7억 중 배우자 공제 6억을 적용해 과세표준 1억이 됩니다. 1억에 대한 증여세율은 10%로 산출세액은 1천만 원이 됩니다. 1억 이하로 누진공제는 없습니다. 일반 증여와 마찬가지로 자진신고를 통해 3%인 30만 원을 추가로 공제받으면 최종적으로 발생하는 증여세는 9,700,000원이 됩니다.

 

• 증여세 = 9,700,000 원

 

 

부담부증여 시 양도세가 발생한다고 했으니 양도세를 계산해 보겠습니다. 우선 양도차익을 계산해야 하는데 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 금액이 됩니다. 양도차익을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.

 

구분	계산	양도소득세 계산
양도가액	대출 3억 원	증여당시 시가 X 채무 / 증여당시 시가 10억 X 3억 / 10억
취득가액	1억 5,000만 원	실제 취득가액 x 채무 / 증여당시 시가 10억 X 3억 / 10억
필요경비	600만 원	실제필요경비 x 채무 / 증여당시 시가 2,000만 x 3억 / 10억 실제필요경비는 임의로 계산
양도차익	1억 4,400만 원

 

 

양도차익 1억 4,400만 원에 대해서 100% 양도세를 부과하는 것이 아닙니다. 보유한 주택의 수, 주택의 위치 등에 따라 과세내용이 달라지는데, 2024년 5월 9일 까지는 조정대상 지역이라도 가산세율이 적용되지만 현재는 없기 때문에 일반적인 공제에 대해서만 설명하겠습니다. 또 1 주택자인 경우에는 비과세 적용을 받기 때문에 증여세만 확인하면 되고, 다주택자인 경우라면 아래와 같이 계산을 합니다.

 

3년 이상 집을 보유했다면 장기보유특별공제를 받을 수 있는데, 2년 동안 보유를 했기 때문에 장기보유특별공제는 받을 수 없고, 기본공제인 250만 원을 받으면 과세표준이 1억 4,150만 원이 됩니다. 1억 4,150만 원에 대한 세율 35%를 적용하면, 49,525,000원이고, 누진공제 1,544만 원을 추가로 공제하면 34,085,000원이 됩니다.

 

2023년 기준 양도세율과 누진공제액은 다음 표를 참고하시면 이해가 됩니다. 위의 계산에서는 1.5억 원 이하 구간이 적용되어 35%, 1,544만 원이 적용되었습니다.

 

과표	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	0
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,944만 원
5억 원 이하	40%	2,594 만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

• 양도소득세 : 34,085,000원

 

위에서 계산한 증여세 9,700,000 원과 양도소득세를 34,085,000 원을 합하면 43,785,000 원입니다.

 

일반 증여 VS 부담부증여 비교

일반 증여 시 발생했던 세금은 67,900,000원이 부담보증여시 매우 줄어들어 차액이 아래와 같이 크게 발생합니다.

구분	증여세	양도세	차액
일반 증여	67,900,000	0	-
1주택 부담보증여	9,700,000	0	58,200,000
다주택 부담보증여	9,700,000	34,085,000	24,115,000

 

 

부담부증여 시 고려해야 하는 취득세와 상속세

부담부증여 시 취득세도 요소입니다. 위의 사례로 설명하면 취득세는 무상 취득에 대해서는 3.8%, 유상 취득에 대해서는 1.1%를 부과합니다. 즉, 10억 중 7억은 무상 취득에 해당된 3.8% 세율을 적용하면 2,660만 원, 3억은 유상 취득에 해당되어 1.1% 세율을 적용하면 330만 원 즉 2,990만 원의 취득세가 발생합니다. 부담부증여가 아니라 일반 증여라면  10억 전체에 높은 세율이 적용되어 취득세도 더 많이 내야 합니다.

 

상속세라는 부분도 고려해야만 합니다. 일반적으로 상속은 사망하게 되면 개시가 되는데, 사망 전은 증여, 사망 후는 상속이라고 생각합니다. 문제는 증여받은 날로부터 10년 이내에 상속이 개시되면 해당 증여도 상속으로 보고 상속세가 과세됩니다. 이미 납부한 증여세는 기납부세액으로 공제를 받을 수 있습니다. 다만, 증여받은 재산의 가치가 변동이 있을 경우 증여 시점의 가치로 판단을 하기 때문에 미리 증여를 했고, 10년 이내에 상속이 개시되었고, 재산의 가치가 증가하였다면 절세 효과가 있습니다.

 

증여세 계산기 사용방법

국세청 홈택스를 통해서 증여세를 간편하게 계산해 볼 수 있습니다. 국세청 홈페이지에서 상단의 검색창에 증여세 간편 계산이라고 검색을 하면 자동계산을 할 수 있습니다. 증여받은 재산의 가액, 부채 등을 입력하면 간단하게 계산을 할 수 있습니다. 부동산 외에도 주식, 기타 재산도 할 수 있으니 한 번쯤 해보는 것을 추천드립니다. 다만, 세금이라는 것이 단순한 계산으로 알 수 있는 것이 아니기 때문에 가급적이면 세무사와 상담을 받는 것을 추천드립니다.

 

증여세 간편모의계산 바로가기 (국세청 홈택스)

 

부담부증여 Q&A

Q1. 부담부증여의 대출도 안심전환대출이 가능한가요? : A1. 부담부증여시 대출을 승계하고 증여세 신고를 했다면, 대출 명의 이전 이후 안심전환대출이 가능합니다.

 

Q2. 미성년자에게도 부담부증여가 가능한가요? : A2. 미성년자에게 부담부증여를 제한하는 법적인 규정은 현재 없습니다. 다만 실제 채무를 미성년자가 부담해야 하며, 이해상반행위에 해당되어 증여계약서 작성 시 특별대리인을 선임해야 할 가능성이 있습니다.

 

Q3. 현재 2 주택인데, 분양권 등기 후 자녀에게 증여를 하면 2 주택인가요? 3 주택이 가요? : A3. 자녀가 세대분리되지 않았다면, 세대별 주택수는 변동이 없습니다. 즉, 3 주택이 됩니다.

 

Q4. 부담부증여를 받을 때 공동명의로 가능한가요?  : A4. 공동명의로 부담부증여를 받는 것은 가능합니다. 다만, 대출 승계 부분에서 금융기관과 반드시 상담이 필요합니다. 예를 들어 대출이 1억인데, 공동명의자 A와 B에게 각각 승계가 되는지, 공동명의자 중 1인에게 승계가 되는지 등은 조율이 필요합니다.

 

Q5. 부담부증여를 받아야 하는데, 신용이 낮은 경우 어떻게 되나요? A5. 부담부증여시 수증자의 소득이 낮거나 신용이 낮은 경우 부담부증여를 금융기관에서 거절할 수 있습니다. 이 경우 일반 증여로 증여가 될 수밖에 없습니다.