등기부등본 필수 체크사항 6가지

전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서 이사를 하거나 집 계약 시 등기부등본을 확인하라는 이야기를 정말 많이 듣게 됩니다. 문제는 등기부등본을 정작 어디서 봐야 하는지를 모르고, 어떤 걸 확인해야 하는지 잘 모르는 경우가 많습니다. 등기부등본 필수 체크사항 6가지를 소개합니다.

 

 

등기부등본

집 계약을 할 때 등기부등본을 확인해보라는 말을 많이 듣게 됩니다. 문제는 사회초년생들은 이 등기부등본이 뭔지 잘 알지 못하고, 확인하는 방법도 잘 모르는 경우가 많습니다. 그래서 등기부등본에 대해서 정확하게 설명을 하고, 열람하는 방법을 자세히 소개합니다.

 

등기부등본이란?

등기란 국가나 기관이 법적인 절차에 맞게 부동산에 관한 권리관계를 정리해둔 것을 말합니다. 등본은 원본의 내용을 똑같이 옮겨 작성해 놓은 것을 말합니다. 즉, 등기부등본이란 부동산의 권리관계를 정리해 놓은 등기부의 내용을 똑같이 옮겨 작성해 놓은 문서를 말합니다.

 

간단히는 위치, 구조, 면적, 종류 등이 기대되어 있고, 누구의 소유인지, 소유자 외에 권리를 가진 자들이 누구인지 등을 확인할 수 있습니다. 쉽게 개인에게 주민등록증과 같은 신분증이 있다면 토지와 건물같은 부동산에게는 등기부등본이라는 신분증이 반드시 존재합니다.

 

등기부등본 열람하는 방법

등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 온라인으로 열람할 수 있고, 프린터 등을 이용해 출력이 가능합니다. 등기부등본을 열람하는 방법은 아래의 순서와 같습니다.

 

• 화면 상단 "열람/발급" 메뉴 클릭
• "열람하기" 클릭
• 간편검색, 소재지번으로 찾기, 고유번호로 찾기, 지도로 찾기 4가지 방법으로 검색
• 간편검색 : 부동산 구분 선택, 시/도 정보 선택, 등기기록상태 선택, 조회하고자 하는 주소 정보 입력, 공동담보/전세목록, 매매목록 체크 후 검색
• 소재지번으로 찾기 : 부동산 구분 선택, 소재지번 입력, 공동담보/전세목록, 매매목록 체크 후 검색
• 고유번호로 찾기 : 부동산 고유번호를 알고 있는 경우 고유번호를 입력하여 검색
• 지도로 찾기 : 시/도 지역 선택, 시/군/군 선택, 지도에서 위치를 이동하여 원하는 부동산 선택

 

등기부등본을 열람하기 위해서는 수수료 700원이 발생하고, 발급하기 위해서는 1,000원이 발생합니다. 물론 그 외의 업체 사이트나 앱을 이용해 무료로 열람이 가능하지만, 대부분 1회성으로 무료 열람이 가능하고 이후에는 비용이 발생합니다.

 

등기부등본 필수 체크사항 6가지

등기부등본을 살펴보면 표제부, 갑구, 을구라는 부분이 있습니다. 각각에서 필수로 체크해야하는 사항이 총 6가지가 있으며 등기부등본에 대한 정보가 충분하지 않다면 표제부, 갑구의 가등기, 신탁, 압류와 가압류, 을구의 임차권등기명령, 근저당권을 필히 확인하시기 바랍니다. 아래에서 용어와 주의사항을 자세히 안내합니다.

 

표제부 건물내역 : 근린생활시설

표제부란 건물의 위치, 외형적 구조, 소재지번, 건물명칭, 건물번호와 면적 등이 기재되어 있는 부분을 말합니다. 보통 아래와 같은 형태로 적혀있습니다.

[표제부]
표시번호	접수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	0000년 00월 00일	서울시 00구 00로 000	00용 1층 000㎡

 

예를들어 표제부 건물내역에 보면 몇 층 건물인지, 층별 면적은 얼마인지 등이 표시됩니다. 일반적으로 거주를 위한 건물들은 주거용이라고 적혀 있는데, 간혹 근린생활시설이라고 적혀있는 경우가 있습니다. 주거용으로 사용되고 있지만 실제 건물용도는 근린생활시설이라는 것인데, 이 경우 전세보증보험 가입이 어려워 전세자금 안정성이 떨어진다고 보아야 합니다.

 

간혹 5층 건물인데 1, 2층은 근린생활시설, 3, 4, 5층은 주거용과 같은 형태로 되어 있는 경우도 있습니다. 이때는 등기부등본만으로는 100% 확인이 어렵기 때문에 건축물대장을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

 

갑구 등기목적 : 가등기, 압류 및 가압류, 신탁

갑구에서는 소유권에 관한 사항이 나와있습니다. 소유권에 관한 사항이 접수일 순서로 표시되어 있는데, 쉽게 마지막에 등록된 권리자가 부동산의 실직적인 소유자라고 할 수 있습니다. 보통 아래와 같은 형태로 적혀있고 등기목적에 표시되어 있습니다.

[갑구]
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 디타사항
00	가등기	0000년 00월 00일	0000년 00월 00일 매매계약	000000-0000000 00시 00구 00동
00	신탁	0000년 00월 00일	0000년 00월 00일 신탁	신탁원부 0000-00호
00	압류	0000년 00월 00일

 

가등기란 이중매매나 소유권 이전 당해 등을 사전에 방지하거나, 이후에 등기순위를 확보하기 위한 제도라고 보면 됩니다.  쉽게 본 등기 이전에 그 순위를 보존하기 위해서 하는 예비적 등기라고 생각을 하면 됩니다. 예를 들어 소유권이전 청구권 가등기라고 되어 있으면 장래에 집의 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 것을 말합니다. 즉, 집주인이 바뀔 예정이라는 것입니다.

 

짧은 시간에 가등기가 많이 있다면, 나와 거래하는 사람이 실제로 집 주인이 맞는지 등을 확인할 필요가 있고, 등기원인이 단순 매매계약이 아니라 상속 등과 같은 내용이 있다면, 실제로 법적으로 매도인의 자격을 갖추었는지 확인해야 합니다.

 

등기목적에 압류, 가압류, 신탁 등의 내용이 적혀있는 경우도 조심해야 합니다. 압류란 국가가 개인을 상대로 강제집행을 하는 것을 말하고, 가압류란 개인이 개인을 상대로 강제집행을 할 때 서류상 표기됩니다. 집주인이 여러 가지 이유로 집을 법원에 넘긴 상태임을 말하는데, 쉽게 집주인이 돈이 없고 돈을 갚지 못해서 채권자에게 넘어갔다고 보면 됩니다. 이때 매매 등 소유권은 제한이 됩니다.

 

신탁은 일정한 목적에 따라 재산의 관리, 처분을 다른 이에게 맡긴다는 것을 말합니다. 신탁회사 등에게 건물의 관리나 처분을 넘긴 상태로 신탁회사 동의 없이 계약이 진행된다면 사기일 가능성이 매우 높습니다. 동의 없이 계약을 하게 되면 불법 점유자가 될 수 있으니, 신탁회사의 임대차 계약 동의서 등을 꼭 확인해야 합니다.

 

을구 등기원인 : 임차권등기명령, 근저당권

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 간단히 해당 집을 담보로 집주인이 얼마나 대출을 받았는지, 임대를 하고 있다면 전세금액이나 보증금이 얼마인지 등을 확인할 수 있습니다. 보통 아래와 같은 형태로 적혀있고, 등기원인을 부분을 잘 확인해야 합니다.

[을구]
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
0	주택임차권	000년 00월 00일 제000호	0000년 00월 00일 임차권등기명령	임차보증금 금 000원 임대차계약일 00년 00월 00일

 

을구에서 반드시 확인해야 하는 부분인 임차권등기명령입니다. 집주인이 이전 세입자에게 돈을 돌려주지 않았다는 것을 말합니다. 반드시 이전 세입자의 임차권등기 절차가 모두 끝난 후에 계약을 진행해야 합니다.

 

근저당권은 이 집을 담보로 누구에게 얼만 빚을 졌는지 알 수 있습니다. 매매도 마찬가지지만 전월세를 구하고 있을 때 집주인이 대출상환을 하지 못한다면 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 근저당의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 면제받기 때문에 내 보증금을 안전하게 상환받을 수 있는지 확인하기 위해서 필수로 체크해야 하는 부분입니다.

 

즉, 나보다 우선하는 빚이 많이 있는지, 근저당권 설정금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택가격보다 높은지 확인해야 합니다.