지분형 주택담보대출, 2억으로 10억 집을 사는 법?

지분형 주택담보대출 상세정보입니다. 부동산 시장에 관심이 있다면 지분형 주택담보대출에 대해서 들어보셨을 것입니다. 2억만 있으면 10억짜리 아파트를 살 수 있도록 해주는 정책인데, 진짜 가능할까요? 이 글에서는 지분형 주택담보대출의 구조, 유사한 과거 정책, 전문가들이 문제라고 하는 이유를 상세히 설명합니다.

 

 

지분형 주택담보대출 개요

지분형 주택담보대출(이하 지분형 주담대)은 연초에 정부에서 초안을 발표했고, 대통령 선거가 끝나자 해당 정책을 2025년 하반기부터 시행을 하겠다고 발표한 부동산 정책입니다. 기존에도 유사한 정책들이 있었는데, 간단히 설명하면 개인이 정부의 투자를 받아, 아파트를 공동명의로 구매하고, 향후 집값이 오르면 이익을 분배하는 구조입니다. 기존 정책들이 모두 실패했기 때문에 큰 차이점을 하나 두었는데, 집값이 떨어지게 되면 손해를 정부가 책임진다는 점입니다.

 

설명만 들어보면 매우 좋은 정책이고, 내집 마련의 꿈을 이뤄줄 수 있는 좋은 제도입니다. 다만, 기존 유사한 정책들이 실패했다는 점과 해당 정책이 가지고 있는 큰 문제점들은 생각하면 절대 좋은 정책이라고 할 수 없습니다. 아래에서는 이와 관련하여 매우 자세한 설명을 하고 있으니 꼭 읽어보시기 바랍니다.

 

지분형 주택담보대출의 구조와 결정적인 차이점

지분형 주택담보대출의 구조

지분형 주택담보대출에 대한 명확한 정부 방침은 아직까지 발표되지 않았습니다. 대상, 대상 지역 등 세부적인 내용이나 지침은 공개되지 않았습니다. 다만, 그 구조는 매우 단순합니다. 정부가 집값의 일부를 투자하고, 나머지 금액을 개인이 부담하여 공동명의로 주택을 구매합니다. 이후 정부와 개인이 지분에 따라 수익과 손해를 분배하는 구조입니다.

 

예를 들어 10억 아파트를 구매할 때, 정부에서 4억을 투자하고 나머지 6억을 개인이 부담하는 것입니다. 4억을 대출을 받는다면, 현금 2억만으로 10억짜리 집을 가질 수 있다는 것입니다. 즉, 소득, 대출한도 등을 고려했을 때 최대 6억 정도의 집을 구매할 수 있는 사람이 10억짜리 집을 구매할 수 있게 된다는 말입니다.

 

이 과정에서 개인은 정부에서 투자한 금액에 대한 사용료를 매월 지급해야 하고, 집을 매각할 때 공동명의자인 정부와 협의가 필요합니다. 또 매각을 통해 수익이 발생했다면, 지분구조상 개인과 정부가 6:4의 비율로 수익을 나눠서 가져가게 됩니다. 거주하는 동안 정부의 지분을 추가로 매입하여 이 수익 구조를 유리하게 바꿀 수도 있습니다.

 

• 10억 아파트 구매 시 : 정부 투자 4억, 개인 6억(대출 4억, 현금 2억)으로 구매 가능
• 소득, 대출한도, 보유 현금 수준에 비해 훨씬 비싼 집을 구매 가능
• 단, 개인은 정부에게 4억에 대한 사용료를 지급
• 매각 시 정부와 협의가 필요하고, 지분구조에 따라 수익을 정부과 개인이 나눠가짐
• 정부의 지분을 매입 가능

 

과거 유사 정책과 차이점

지분형 주택담보대출은 완전히 새로운 정책이 전혀 아닙니다. 위에서 말한 것처럼 유사한 정책들이 계속 있었습니다. 예를 들면 정부가 저금리로 대출을 해주고, 수익을 공유하는 형태가 있었습니다. 또, 집값의 10~20%를 내고 집에 살면서, 향후 지분을 정부로부터 구입하여 내 집으로 만드는 정책도 있었습니다. 지분형 주택담보대출과 실제로 거의 똑같은 정책이라고 보면 되는데, 모드 실패한 정책들입니다. 결론적으로는 개인에게 큰 실익이 없다는 이유 때문입니다.

 

그래서 2025년 지분형 주택담보대출은 한 가지 큰 차이점을 두고 있습니다. 바로 손실은 정부가 부담하겠다는 것입니다. 즉, 정부가 후순위 투자자가 되어서, 개인의 손실 리스크를 줄여주겠다는 전략입니다. 예를 들어 정부에서 4억을 투자받아, 10억 아파트를 구매했는데 집값이 6억으로 하락한다면, 정부가 4억의 손해를 보기 때문에 6억을 투자한 개인은 손해가 전혀 없다는 것입니다. 물론 집값이 더 하락한다면, 개인도 손해를 보겠지만 말입니다.

 

이 전략은 단순히 개인의 리스크를 줄여주는 것뿐만 아니라, 은행 입장에서도 리스크가 줄어들기 때문에 개인에게 기존보다 낮은 금리로 대출을 해줄 가능성이 있습니다. 그러면 개인은 금리차익에 대한 이익도 일부 가져가는 효과가 있습니다.

 

• 기존에도 거의 유사한 정책들이 있었으나, 모두 실패했다.
• 기존 정책과의 차이점 : 손실은 정부가 부담
• 정부가 후순위 투자자가 되어, 개인의 손실 리스크를 줄여준다.
• 은행 입장에서도 리스크가 줄어, 대출금리가 낮아질 수 있다.

 

지분형 주택담보대출 실제 구매 구조 예시

위에서 설명한 지분형 주택담보대출을 통한 실제 구매 구조의 예시를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

항목	금액
아파트 가격	10억
개인 자본	1억 8천만원
대출	4억 2천만원 (DSR 적용 대상)
정부 투자	4억 (DSR 적용 제외)

 

정부 투자 4억은 DSR 적용대상에서 제외되기 때문에, 실질적으로 10억 집을 현금 1억 8천만 원으로 구매가 가능하기 때문에 사람들의 관심이 높습니다.

 

지분형 주택담보대출 장점과 단점

지분형 주택담보대출 장점

지분형 주택담보대출의 장점은 명확합니다. 적은 자본으로 고가 주택을 구매할 수 있다는 것이고, 주택 가격이 하락 시 손실 방어가 가능하고, 주택 가격이 폭락하는 경우가 발생하더라도 정부가 후순위 투자자이기 때문에 리스크를 줄일 수 있다는 것입니다.

 

• 적은 자본으로 고가 주택 구매 가능
• 주택 가격 하락 시 손실 방어 가능
• 정부가 후순위 투자자로 리스크 분산 가능

 

지분형 주택담보대출 단점

지분형 주택담보대출은 단점에 비해 훨씬 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 즉, 당장 직관적으로 눈에 보이지 않는 단점들이 다수 존재한다는 말입니다. 당장 매월 2% 수준의 사용료를 부담해야 합니다. 정부투자가 4억이라면 연 800만 원으로 매월 약 67만 원 정도입니다.

 

시간이 지나 집을 처분하려고 하면, 정부와 협의가 이루어져야 합니다. 정부가 집을 팔지 못하도록 막지는 않지만, 매각 시 감정평가가 필수로 이루어지기 때문에 매각 자체가 복잡하게 됩니다. 그마저도 수익을 정부와 공유해 압니다. 정부의 지분을 구매할 수 있지만, 지분 인수 시점의 감정가로 매입을 해야 합니다.

 

단점 부분은 아래에서 추가로 자세히 설명하겠지만, 정리하면 아래와 같습니다.

 

• 2%의 사용료를 부담
• 수익을 정부와 공유
• 매각 시 감정평가가 필수
• 지분 인수 시 감정가로 매입

 

지분형 주택담보대출 고려대상

지분형 주택담보대출의 장단점을 고려했을 때, 이 제도는 일반적인 투자자보다는 다음과 같은 분들에게 유리할 수 있습니다.

 

• 한 번 구입한 집에 오래 거주할 계획이 있는 사람
• 거주 환경의 질을 중요하게 생각하는 사람
• 부모의 지원 등으로 초기 자금을 마련할 수 있는 청년 세대
• 시세 상승보다는 안정적 거주를 우선시하는 사람

 

지분형 주택담보대출의 명확한 문제점

위에서 지분형 주택담보대출의 장점과 단점, 고려대상 등을 안내했지만, 현실적으로 너무나 명확한 문제점들을 가지고 있습니다. 이 문제는 개인뿐만 아니라 사회 전반적인 문제로 확대해서 볼 수 있는데, 정부 및 사회, 개인으로 구분하여 설명하겠습니다.

 

정부 및 사회적 문제점

애초에 정부는 국민들의 주거안정을 위한 정책을 펼치는 것이 당연합니다. 즉, 집값을 적정한 수준으로 낮춰주고, 부동산 투기 등이 과열되지 않도록 해야 한다는 말입니다. 문제는 지분형 주택담보대출이라는 정책의 기본적인 방향이 주택가격 상승을 전제로 하고 있다는 것입니다.

 

정부에서는 우선적으로 1,000세대를 지원한다고 했고, 추후 상황을 보고 지원을 더 늘리겠다고 했습니다. 그럼 최소 4천억 원을 투자하게 되는데, 주택가격이 상승하는 것을 전제로 하지 않는다면 4천억, 나아가서는 4조가 될지도 모르는 큰돈을 절대 투자할 수가 없다는 말입니다. 만약 집값이 하락할 것을 예상한다면 투자에 대한 손실은 결국 국민 세금으로 메꿔야 하는데, 어떤 경우라도 좋은 정책이라고 볼 수 없다는 말입니다. 간단히 말하면, 집값이 오르면 정부가 투기에 참여하고, 투기를 부축인 꼴이 되어버리고, 집값이 떨어지면 손해를 고스란히 다시 국민들에게 떠 넘기는 결과가 나온다는 말입니다.

 

• 집값이 오르면 정부에서 투기를 부추긴 꼴이 되어 버린다.
• 집갓이 떨어지면 정부의 손실로 이어지고, 결국 국민들의 피해로 이어진다.

 

위와 같은 이유로 정부가 이런 정책을 펼치는 의도를 의심할 수밖에 없도록 만듭니다. 당장 정부에서는 초기에 문제점이 나타나지 않는 이런 정책을 통해 정부 지지도를 높일 수 있습니다. 정부에서 집을 살 때 투자를 해주기 때문에, 위에서 설명한 10억이 아닌 더 낮은 금액의 집을 구매한다면 가계 대출 비율이 낮아지는 긍정적인 통계수치를 언론에 공포할 수 있습니다.

 

• 초기 문제점이 없다면, 정부 지지도를 높일 수 있는 정책
• 통계 수치상으로 가계 대출 비율이 낮아질 수 있음

 

게다가 소득 수준보다 더 비싼 집을 구매할 수 있게 되면, 과소비나 남에게 보여주고 과시하는 풍토와 같은 사회적 문제로 이어질 수 있습니다. 이런 정책들은 "언발에 오줌누기"밖에 되지 않는 정책이라고 할 수 있습니다. 그 이유는 아래에서 설명한 개인이 가지는 문제점들이 너무나 많기 때문입니다.

 

개인적인 문제점

개인적인 문제는 훨씬 더 심각합니다. 당장 4억에 대한 2%의 사용료가 월 67만 원 정도가 된다고 했는데, 여기에 추가로 은행에 이자를 지불해야 합니다. 현재 주택담보대출의 이율이 4% 정도이기 때문에, 실제로는 6억에 대한 4% 이자가 발생하는 결과로 나타납니다. 즉, 매월 200만 원이 넘는 돈을 이자와 사용료로 지불해야 한다는 부담이 존재합니다. 실제로 합산 연봉 7천 정도가 되는 부부가 4억 정도 대출이 가능한데, 원금 일부를 상환하는 것까지 고려하면 거의 급여의 50%를 주택비용 지불하게 된다는 말입니다.

 

• 정부 투자에 대한 사용료 + 은행 이자 + 은행 원금 = 매월 250만 원 이상
• 합산 연봉 7천 인 부부의 월 수익의 50% 가까이가 주택비용으로 사용

 

두 번째 문제는 수익을 정부와 공유한다는 것입니다. 일반적인 보통의 사람들이 대출을 통해 집을 마련하는 이유는 원금과 이자를 갚아 나가서 결국에 내 집이 되고, 그 차익을 통해서 수익을 얻거나 더 좋은 환경으로 삶의 질을 높여나가기 위해서입니다. 위에서 설명한 것처럼 급여의 50%를 비용으로 지불하고도 얻은 수익을 정부와 공유하고 나면 실질적으로 남는 이득이 거의 없습니다. 예를 들어 1년 만에 주택 가격이 1억이 올랐다고 해도, 지분 구조상 개인이 가져가는 이익은 6천만 원입니다. 1년 동안 이자와 사용료로 3천만 원 정도를 지불했을 것이고, 기타 세금을 제외하면 남는 이익이 거의 없다는 것입니다.

 

• 1년 동안 집값이 1억 원 상승해도 개인의 이득은 6천만 원
• 6천만 원의 이익이 있지만, 주택비용으로 3천만 원을 이미 지불한 상황
• 기타 세금 및 추가적인 비용을 고려하면 실질적인 이득이 거의 없음

 

이런 문제점이 있기 때문에, 정부 지분을 개인이 매입할 수 있도록 해두었습니다. 즉, 정부의 지분을 매입하여 이익 배분 구조를 유리하게 가져가는 것입니다. 다만, 현실적으로 거의 불가능하다는 것이 세 번째 문제입니다. 우선 급여의 50%를 주택비용으로 부담하는 가구에서 저축을 통해 정부 지분을 매입하는 것 자체가 가능할까요? 게다가 정부 지분을 매입하기 위해서는 처음 집을 살 때가 아니라, 감정가를 기준으로 매입을 해야 합니다. 즉, 집값이 올랐다면 4억이 아니라 더 큰 금액인 5억, 6억을 지불해야 정부 지분을 전부 구매할 수 있다는 말입니다.

 

• 정부 지분을 구입할 수 있지만, 현실적으로 주택비용부담이 큰 상황에서 저축은 불가능
• 정부 지분 매입 시 초기 가격이 아닌 감정가 기준으로 매입을 해야 함

 

네 번째 문제는 공동명의라는 것입니다. 정부 투자에 대한 사용료도 지불했고, 은행 대출에 대한 이자도 개인이 지불했지만, 내 집이 아니라 정부와 공동명의의 집이라는 것입니다. 아파트를 사고팔아 본 적이 있는 분들은 알겠지만, 아파트 시세라는 것은 감정가와는 차이가 납니다. 일반적으로 개인이 집을 사고팔 때는 이 시세를 기준으로 사고 팔지만, 지분형 주택담보대출로 구입한 집은 감정가를 기준으로 판매를 해야 합니다. 즉, 시세가 15억이고, 나는 15억에 팔고 싶지만, 감정가가 16억이라면 정부는 이 집을 절대 15억에 팔지 못하게 한다는 것입니다. 시세가 15억 인 집을 감정가가 16억이라고 16억에 사가는 사람이 있을까요?

 

즉, 내 의지대로 집을 팔 수 없다는 말입니다. 경우에 따라 싸게라도 집을 팔아야 하는 경우가 생길 수 있고, 여러 가지 이유로 이사를 해야 하는 상황이 생기더라도 이사가 불가능한 경우가 얼마든지 발생한다는 말입니다.

 

• 정부와 공동명의이기 때문에 판매 절차가 까다롭다.
• 정부에서는 아파트 시세보다 감정가를 기준으로 처리를 한다.
• 이사를 가고 싶어도, 이사를 갈 수 없다.

 

마지막 문제는 절대 더 좋은 집으로 이사할 수 없다는 것입니다. 개인이 결혼을 하고, 아이를 낳고 가정을 꾸려나가면서 일반적으로는 더 좋은 환경으로 바꿔나가는 것이 삶의 방향입니다. 문제는 지분형 주택담보대출을 이용하면서는 위에서 설명한 것들처럼 소득, 주택비용, 이익처분 등을 고려했을 때 더 좋은 환경으로 이사를 가는 것이 불가능하다는 것이죠. 당장 돈을 모아야 더 좋은 집을 살 수 있는데 돈을 모을 수 없는 구조로 되어 있기 때문입니다. 물론 매우 큰 차익이 발생한다면 가능하겠지만, 현실적으로 그런 차익이 발생하는 것이 쉽지 않고, 발생했다고 하더라도 주위에 다른 주택가격도 함께 상승하기 때문에 완전히 다른 지역으로 이사를 가지 않는다면 불가능한 이야기입니다.

 

• 소득, 주택비용, 이익처분 등을 고려하면 더 좋은 환경으로 이사가 불가능하다.
• 주택가격이 크게 상승한다면 가능하겠지만, 현실적으로 불가능하고 다른 주택의 가격도 함께 상승한다.

 

지분형 주택담보대출 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 정부가 손실을 다 막아준다는데, 왜 부정적으로 보는 건가요?
A. 이득도 정부와 나눠야 하며, 매각 시에도 자유롭지 않기 때문입니다.

 

Q2. 수익 공유는 어떻게 하나요?
A. 매각 시 감정가 기준으로 이익을 정부와 나눕니다. 지분만큼 수익이 나뉘며, 감정평가가 더 높게 나올 경우 내 수익은 줄어들 수 있습니다.

 

Q3. 지분을 나중에 인수할 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 인수 가는 초기 매입가가 아니라 ‘감정평가 기준’이기 때문에 가격이 오르면 인수 비용도 상승합니다.

 

Q4. 매각은 내 마음대로 할 수 있나요?
A. 아닙니다. 정부와 공동명의이기 때문에 감정평가 후 협의가 필요합니다. 갈등이 발생할 가능성도 존재합니다.

 

Q5. 갭투자나 전세 활용이 가능한가요?
A. 원칙적으로 불가능합니다. 실거주 목적의 정책이며, 투기 목적 활용은 막힙니다.

 

Q6. 몇 채까지 이 제도를 이용할 수 있나요?
A. 아직 구체적인 시행 조건은 미정이지만, 한 가구 1채 정도로 제한될 가능성이 큽니다.

 

 

마무리: 정책보다 본인의 상황을 먼저 고려하세요

지분형 주택담보대출은 단기적으로는 정부의 의도와 시장의 니즈가 맞물린 정책처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실질적인 이득은 크지 않고, 장기적으로는 제약이 많은 구조라는 점을 명심해야 합니다. 정부가 손해를 감수하는 구조라는 점에서 "정부도 상승에 배팅한 것 아니냐"는 시각도 있습니다. 결국 중요한 건, 이 정책이 "본인의 재정 상황과 인생 계획에 도움이 되는가?"입니다.